La modernisation des règles de vérification des revenus pourrait contribuer à résoudre les enjeux du logement au Canada
L’une des principales fonctions de L’Association canadienne de l’immobilier (ACI), au-delà de la prestation de services à ses membres, consiste à jouer le rôle de moteur national de la défense des intérêts en matière de logement. Non seulement pour quelques personnes, mais pour tous; qu’il s’agisse de logements avec services de soutien pour ceux qui en ont le plus besoin ou d’options d’accession à la propriété abordables et accessibles.
Pour l’ACI et ses membres, il est important qu’au Canada, toute personne souhaitant un jour devenir propriétaire dispose d’un parcours lui permettant d’atteindre cet objectif.
Dans le cadre de nos actions de défense des intérêts, nous soumettons chaque année un mémoire prébudgétaire au gouvernement fédéral alors qu’il prépare son budget annuel – un document qui définit les initiatives que le pays financera au cours de l’année à venir. Il s’agit d’un volet important de notre travail, dont tous les courtiers et agents immobiliers doivent en être au courant.
Dans son dernier mémoire, l’ACI a présenté cinq recommandations que le gouvernement fédéral pourrait mettre en œuvre afin de faciliter l’accès à la propriété. L’une d’entre elles consiste à moderniser les règles de vérification des revenus afin de refléter la manière dont les Canadiens gagnent réellement leur argent.
Lorsque des emprunteurs qualifiés ne peuvent pas acheter une propriété en raison de règles qui n’ont pas évolué au rythme des changements survenus sur le marché du travail, la pression ne disparaît pas pour autant : elle se reporte sur le marché locatif national, déjà fortement sollicité. La modernisation de ces règles n’entraîne aucun coût pour les pouvoirs publics, mais pourrait permettre à des milliers de Canadiens, qui remplissent par ailleurs les conditions requises, d’accéder à la propriété.
Découvrez ce que cela signifie et comment, si cette mesure était mise en œuvre, elle pourrait aider vos clients (et votre entreprise).
Recommandation : Réformer les règles de vérification des revenus afin de refléter la manière dont les Canadiens gagnent réellement leur argent.
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) devrait établir des règles claires afin que les prêteurs puissent vérifier et prendre en compte les revenus réels, quelle que soit la manière dont ils sont perçus, de sorte que les travailleurs autonomes, les travailleurs contractuels et les personnes tirant leurs revenus de plusieurs sources qui veulent souscrire un prêt ne soient pas contraints aux règles d’un modèle conçu uniquement pour les salariés.
Bon, maintenant que vous avez lu cette recommandation, qu’est-ce que cela signifie?
Historiquement, les critères de souscription ont été élaborés autour d’un modèle de revenus salariaux auprès d’un seul employeur. Cela ne reflète plus fidèlement la réalité quotidienne de nombreux Canadiens, en particulier des jeunes générations.
En 2023, 2,7 millions de Canadiens (13,2 % de la population active) étaient travailleurs autonomes, et plus d’un sur quatre d’entre eux (26,6 %) était des travailleurs à la demande dans le cadre de leur emploi principal. Une part croissante des emprunteurs potentiels, notamment les entrepreneurs, les propriétaires de petites entreprises et les travailleurs à la demande ou de plateforme, tirent leurs revenus de sources multiples et variables.
Malgré l’évolution de ces normes sociales, les emprunteurs non salariés sont encore souvent considérés comme présentant un risque intrinsèquement plus élevé, indépendamment de la stabilité ou du montant total de leurs revenus, simplement parce que ceux-ci ne figurent pas dans la case 14 d’un seul formulaire T4.
C’est là que la modernisation des règles de vérification des revenus entre en jeu.
Comment combler les lacunes en matière d’accessibilité
Il existe un fossé entre les différents groupes, mais il n’est pas insurmontable. Pour le combler, nous avons besoin de règles plus claires et modernisées. Voici les deux propositions présentées par l’ACI.
1. Fournir des normes explicites et souples pour la vérification et la combinaison des revenus.
La ligne directrice exhaustive sur la gestion du risque de crédit (GRC) devrait établir des principes clairs pour l’évaluation de la solvabilité, plutôt que de laisser cette question à l’interprétation inégale de chaque établissement, notamment :
- les revenus perçus par le biais de sociétés de personnes ou de sociétés professionnelles, lorsque ces revenus sont récurrents;
- vérifiables de manière indépendante;
- dont l’emprunteur peut démontrer qu’ils sont à sa disposition.
2. Protéger les exceptions de souscription bien encadrées.
Une exception ne signifie pas nécessairement qu’un prêt est risqué. Elle peut refléter la situation d’un emprunteur financièrement solide, mais qui ne cadre pas avec les modèles traditionnels de justification des revenus. Le BSIF devrait encourager les exceptions transparentes, bien documentées et fondées sur le risque, plutôt que d’imposer des attentes qui poussent les établissements à considérer les revenus atypiques comme intrinsèquement peu fiables.
Voici le message clé
L’impact de cette lacune tient peu à la solvabilité et davantage à un système obsolète qui fonctionne dans un marché du travail en pleine évolution. Il ne s’agit pas seulement d’un problème de souscription, mais aussi d’un problème plus large lié au continuum du logement : lorsque des emprunteurs par ailleurs qualifiés ne peuvent pas acheter en raison de cette lacune, la pression ne disparaît pas, elle se répercute sur un marché locatif déjà tendu.
C’est pourquoi l’ACI demande au gouvernement fédéral de veiller à ce que les Canadiens soient évalués en fonction de leur capacité de paiement, et non de la nature de leurs revenus – l’une des cinq recommandations figurant dans notre mémoire.
